别再说徐汇北强南弱！植物园板块正迎来黄金十年，谁上车谁赚到？

徐汇区建管委主任和上海植物园园长坐在一起开会的照片，成了房产圈热议的话题，这次会议透露出一个清晰信号：这片一直被低估的区域，终于要起飞了。

曾经，徐汇南被视为徐汇区的“后花园”，界面老旧、交通不便。从徐汇滨江第七组团“中央公园”规划正式启动，到长桥小区拆迁评估价突破6.2万/㎡。

国际方案征集吸引了全球顶尖设计团队的关注，上海植物园北区改扩建工程已经开工，建设周期预计为两年。

翻开上海徐汇区最新的规划图，最引人注目的变化发生在南部区域。这块长期被低估的区域正迎来历史性转折点。

2024年8月，徐汇滨江第七组团“中央公园”规划正式浮出水面。这个百万方级别的生态商业综合体将成为连接西岸传媒港和热力秀场的关键节点。

更重要的是，中央公园将充分利用上海植物园的生态优势，在龙吴路以东区域打造生态、居住及商业组合业态。

徐汇区对这个板块的野心不止于此。“公园城市示范区”国际方案征集已经启动，研究范围达到17.5平方公里，覆盖上海植物园周边约8.87平方公里区域。

全球顶尖的设计团队BIG、MVRDV和日本设计已提交初步方案。专家们一致认为，这个片区的建设应紧扣“示范”二字，充分挖掘植物园和滨江的双重优势。

植物园板块最有趣的地方在于，它不打算走传统CBD的老路。生态价值本身就是最大的产业资本。

上海植物园正在进行“开放与保护并存，传统与现代融合”的转型。随着北区改扩建工程的推进，这里将新增10余个专类展示花园和沉浸式自然生境体验区。

植物园板块与滨江第七组团的联动，是生态资源与城市功能的创新结合。这片区域紧邻西岸传媒港和数智谷，但又不同于它们的纯粹商务定位。

它更注重生态、居住与商业的平衡。2024年初，徐汇区建管委与上海植物园召开专题会议，共商建设发展事宜。会议达成三项共识，其中包括植物园支持配合徐汇区“美丽街区”和河道改造工作。

说到植物园板块，很多人第一反应是“交通不便”。但这种情况正在迅速改变。轨道交通23号线在此规划设两个站点，将彻底改变区域的交通格局。

除了23号线，区域内的道路系统也在全面升级。龙吴路功能提升、龙川路、泉江路南延伸等“六纵”道路已经开工，旨在打通南北交通的“中梗阻”。

从规划图上看，未来可能在龙吴路上方建设观景桥梁，串联植物园与滨江地带。这种设计不仅解决了交通问题，还创造了独特的景观体验。

2025年徐汇区重大工程计划中，龙腾大道南延伸工程也位列其中。这意味着从植物园板块前往徐汇滨江核心区将更加便捷。

植物园板块目前的配套设施水平，恰恰是它未来增值空间的重要参照。

教育是这个板块的隐形王牌。板块内云集了逸夫小学、上海小学、上海实验学校附属小学等优质教育资源。尤其是“四大高中”之首的上海中学国际部就坐落于此，为区域吸引了大量重视教育的家庭。

医疗方面，徐汇区中心医院已从市中心淮海路迁移至此，大大提升了区域的医疗服务能力。商业配套虽然目前不算顶级，但随着中央公园规划的推进，105万平方米的生态商业综合体将彻底改变这一现状。

环境配套是板块最大的亮点。上海植物园是上海市区内植物群落“近自然性”排名第二的公园绿地。北区改扩建工程完成后，总面积将达到22.24公顷，为市民提供更多元的自然体验。

当我们将植物园板块与上海其他中环区域比较时，会发现一个有趣的价值错配现象。

同样位于中环附近，静安大宁、普陀长风、浦东张江等板块的成熟度较高，但房价也基本饱和。植物园板块目前界面虽然相对老旧，却拥有这些板块无法比拟的生态资源和发展潜力。

从房价走势看，长桥板块新房价格从2020年的7.8万/㎡涨至2024年的11.5万/㎡，四年涨幅达47%。这一增长幅度超过了同期许多成熟板块。

拆迁评估价更是直观反映了政府对这个区域的预期。长桥小区拆迁评估价达到62096元/㎡，而东安新村旧改项目的补偿标准接近15万/㎡。这些数字背后是城市更新带来的价值重估。

徐汇区2025年重大工程集中开工的消息，为植物园板块的发展提供了清晰的时间表。65项正式项目、122个子项的计划开工，显示了政府推进这一区域建设的决心。

西岸自然艺术公园（二期）建设已经启动，气象片区一体化更新也在加速推进。植物园北区改扩建工程已于2025年8月开工，预计建设周期两年。

长桥二村旧改项目已由招商蛇口、徐汇城投等企业联合开发，案名为“海上·清和玺”。这些项目的推进，将大幅改善区域的城市界面和居住品质。

更值得关注的是，这个板块的规划实施有着坚实的政策保障。徐汇区正在全面推进“百园百路百里河”工程，加快建设西岸自然艺术公园（二期），这都与植物园板块的发展方向高度契合。

站在2025年末看植物园板块，其潜力主要来自三个维度的叠加效应。

生态环境与城市功能的融合将是最大的价值增长点。当“公园城市”理念真正落地，植物园不再只是一个参观景点，而成为居民日常生活的一部分时，区域吸引力将大幅提升。

交通改善带来的可达性提升是第二个增长点。23号线建成后，植物园板块到徐家汇、前滩等核心区域的通勤时间将大大缩短，吸引更多年轻家庭和专业人士入住。

城市更新带来的界面改善是第三个增长点。随着旧改项目的推进和新开发项目的落成，区域城市界面将有质的飞跃。从“老破小”聚集区到现代化生态社区转变，这一过程本身就创造巨大价值。

植物园北区改扩建工程工地的围挡已经立起，工人们正在忙碌施工。长桥二村旧改地块上，打桩机的声音此起彼伏。

徐汇滨江第七组团的规划方案即将确定。龙吴路上方，那座连接植物园与滨江的观景桥梁已从图纸走向现实。