城市更新+两业融合+REITs：重构存量资产价值的“黄金闭环”!

2025年政策将城市更新正式纳入REITs试点范围，同时“两业融合”（先进制造业与现代服务业融合）成为存量资产价值再造的核心引擎——三者并非简单叠加，而是一套完整的资本运作与产业升级逻辑。以下从模式内核、典型案例到趋势展望，重新解构这一闭环。

在2025年的政策与经济语境下，城市更新提供了空间载体，两业融合（先进制造业与现代服务业融合）重塑了产业内核，而REITs则打通了资本退出的通道。这三者构成的并非简单的线性链条，而是一个具备内生驱动力的价值增强回路：城市更新通过物理空间的再造为产业升级奠基，两业融合提升资产的内容价值与租金收益，REITs则通过市场化机制验证价值并反哺下一轮更新。

一、 政策破局：REITs扩围下的城市更新新航道

2025年12月，国家发展改革委发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》无疑是当年最具分量的政策之一。该清单首次将城市更新设施（包括老旧街区、老旧厂区）以及商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目正式纳入申报范围 。

这不仅仅是资产类型的简单增加，而是标志着盘活存量资产的逻辑发生了根本性转变。过去，城市更新项目面临“前期投入大、培育期长、退出渠道窄”的痛点，社会资本往往望而却步。如今，REITs的扩围为城市更新提供了清晰的“开发—培育—退出—再投资”的资本闭环 。特别是政策强调发起人不得从事商品住宅开发业务，必须聚焦于“长期运营” 。这一“关键隔离”将行业的竞争焦点从传统的“地段+销售”转向了“内容+运营”，而“两业融合”恰恰是提升运营深度、创造稳定现金流的核心手段。

二、 深度解构：“黄金闭环”的内在逻辑

这一闭环之所以“黄金”，在于它解决了存量资产盘活中的三个核心矛盾：

1. 空间折旧与价值增值的矛盾：物理建筑会随时间折旧，但通过“两业融合”植入的高附加值产业（如研发设计、检验检测、供应链金融）能穿越周期，实现资产价值的逆势增长。

2. 前期投入与长期回报的矛盾：城市更新的改造成本高昂，REITs提供的上市通道不仅能让原始权益人回收沉淀资本，更通过二级市场的定价机制，为优秀的运营能力赋予了流动性溢价。

3. 产业升级与空间供给的矛盾：“两业融合”需要特定的空间载体（如高标准实验室、柔性生产车间）。城市更新通过定制化改造满足产业需求，而REITs的市场化筛选机制则确保了只有真正满足产业升级需求的改造才能获得资本认可。

三、 典型案例实证

案例一：北京亦庄——全国首单城市更新类REITs的“产融样本”

2025年11月，“中信证券-北京亦庄城市更新资产支持专项计划” 在上海证券交易所设立发行，规模达7.53亿元，成为全国首单成功发行的城市更新类REITs产品，为这一闭环提供了极具说服力的注脚 。

底层资产博润产业公园和经开区汽车部件产业公园的前身是低效的老旧厂区。在更新过程中，运营方并没有进行简单的“腾笼换鸟”，而是深度践行了“两业融合”的产业逻辑：

· 产业重构：博润产业公园清退了低端制造业，精准引入了北京安智因生物技术、铭道医学检验等生物技术企业，以及轨道交通牵引设备等智能制造企业，构建了“生物技术+高端制造”的双核驱动体系 。

· 空间适配：经开区汽车部件产业公园则利用毗邻北京奔驰的区位优势，将原有玻璃制造空间改造为定制化的高端汽车与新能源智能网联产业基地，匹配先进生产工艺。

通过REITs的发行，亦庄不仅盘活了7.53亿元的存量资产，更重要的是建立了一套“政府引导—市场运作—产业升级—资产增值”的可持续发展范式 。在这里，城市更新是手段，两业融合是内核，REITs是价值变现的出口。

案例二：上海百联——消费场景的“焕新+变现”

在消费基础设施领域，百联股份的实践同样印证了这一逻辑。2024年以来，华安百联消费REIT的底层资产——上海五角场的百联又一城购物中心，通过场景焕新和客群深耕，实现了运营质量的飞跃。

面对电商冲击和消费习惯变迁，传统的百货商场作为城市更新的重要节点，必须通过“两业融合”（在这里体现为“商业+体验+服务”）来重获活力。百联又一城引入了电竞主题馆、沉浸式娱乐矩阵、亲子滑冰场以及各类首店品牌，将单纯的购物场所转变为多元化的消费体验空间 。

数据证明了“内容赋能”的力量：2024年二季度项目客流同比增长13%，会员消费贡献率升至72.45% 。稳定的运营现金流使其成功登陆REITs市场，形成了“存量更新—资本变现—增量投资”的良性循环 。这正是商业不动产领域的“城市更新+（服务）业态融合+REITs”闭环的生动体现。

案例三：佛山映月湖环宇城——存量改造的价值跃升

华夏中海商业REIT的底层资产佛山映月湖环宇城，是典型的“收购-调改-盘活”案例。该项目前身南海怡丰城在2014年开业，中海收购后进行了精准的改造提升。通过多元化的科学业态组合（体现服务业与商业零售的融合），实现了营业收入年均复合增长率24.75% 的惊人飞跃，租金收缴率连续三年超过99% 。如此优异的运营数据，使其成为资本市场的宠儿，验证了存量资产通过精细化运营和价值挖掘后，通过REITs渠道实现价值最大化的路径。

四、 结语：从“闭环”走向“开环”的生态

“城市更新+两业融合+REITs”的黄金闭环，并非一个封闭的终点，而是一个动态的、开放的起点。它标志着中国城市化进程从“增量扩张”正式迈入“存量活化”的高质量发展阶段。

对于拥有存量资产的地方政府与国有企业而言，这一闭环提供了化解债务压力、优化国资布局的战略工具——通过将缺乏流动性的资产打包上市，不仅能获得净回收资金用于新一轮投资（如上海城投利用REITs回收资金收购保障房项目 ），更能倒逼自身提升专业化运营能力。

对于产业而言，这意味着未来的城市更新不再是简单的“穿衣戴帽”，而必须深度融合实体经济与生产性服务业。只有那些能真正提升产业效率、创造真实租金增长点的资产，才能最终获得REITs市场的认可。

展望未来，随着更多城市更新项目登陆REITs市场，投资者将看到的不仅是一张张资产负债表，更是一个个关于城市产业迭代与空间重生的故事。打通这个闭环，我们盘活的不仅是钢筋水泥，更是蕴藏在城市肌理中的创新活力。

原工行现券商 资本市场资深人士，供应链金融经销商，中铁某局F+EPC投资专家，拥有100%股权公司，佛道基督持戒者，佛门禅宗修行者 李振海。