房地产黄金时代终结？高盛预警分化复苏，你的资产该如何选择？

最近，高盛就中国房地产市场发布了一份名为《中国房地产展望：分化中的复苏》的报告。

报告称，

“上海和深圳两个城市的房地产市场或将在今年底触底，复苏时间将比其他城市提前6至24个月。”

并且高盛预计，

从2025年底到2028年底，沪深两地的房价将出现15%的上涨。

对于过去三年习惯了“阴跌”、习惯了看空的人来说，这份报告简直像是一封“踏空预警信”。很多人第一反应是：这又是投行在给谁接盘打掩护吧？但是复盘了今年4月以来上海和深圳最真实的成交数据后，你会发现有些事情确实在发生质变。

数字永远比口水更有说服力。

据上海市房地产交易中心的数据，4月6日到4月12日这一周，上海二手房网签成交量达到了7342套。

这还不算什么。真正让中介磨破嘴皮子、让房东开始收窄议价空间的是4月11日。这一天，上海二手房单日网签量锁死在1632套。

1632套是什么概念？这个数字接连打破了年内的两次峰值，直接创下了近5年来上海二手房单日网签的最高纪录。在此之前的4月上旬，上海已累计网签成交超过9000套，较去年同期增加了2000余套。

你要知道，这并不是在2015年的大牛市，也不是在2020年的全民抢房期。这是在经历了漫长深度调整、市场情绪一度低迷的2026年春天。单日破千套已经是行业公认的“荣枯分界线”，而1632套，说明市场已经从“回暖”转向了“喷发”。

同样的故事也在深圳上演。3月深圳二手房网签量站上了5000套的“荣枯线”，4月开局依然保持着极其强韧的换手率。

为什么高盛敢断言，是上海和深圳率先触底，而不是北京或广州？报告中提出了几个核心观点。

高盛分析认为，自2024年下半年起，头部开发商的拿地重心近乎“偏执”地收缩回了上海、深圳、北京、杭州等极少数核心城市。这种投资的极端极化，导致二三线城市面临漫长的供应消化期，而沪深两地的优质新房供应却在悄然缩减。这种供需关系的错位，是房价率先反弹的“硬底盘”。

高盛首席经济学家在报告中明确指出：

“观察中国楼市复苏，必须盯着上海和深圳的二手房换手率。”

只有当存量市场流动起来，改善型的“卖旧买新”链条才能转动。4月11日那1632套网签，正是高盛逻辑中“市场齿轮开始咬合”的明证。

高盛认为，沪深两地的库存去化周期已回落至合理区间，而许多二三线城市的库存可能需要更长时间来消化。由于沪深库存已降至合理区间，2025 年之后，当宏观经济企稳、家庭储蓄开始向房产转移时，这两座城市将面临“优质房源荒”。在供应跟不上的情况下，少量的资金涌入就能拉动价格出现结构性的上涨。

很多人看到15%这个数字，第一反应是：又要涨了吗？我的工资还没涨这么多。

对于这个数字，高盛在原文中做了详尽的解释。这并非2015年那种靠杠杆驱动的翻倍行情，而是结合了2026年中国经济4.8%的预期增长率、出口回升以及家庭庞大储蓄释放后的“价值重估”。 高盛给出的时间轴是2025年底到2028年底。这意味着，三年的时间跨度，年均涨幅大约在5%左右。在高盛眼中，这仅仅是核心资产在跑赢通胀后的“理性回归”。

在经历了长达30多个月的下跌后，上海和深圳的部分核心区域房源，较峰值已经下调了30%~40%。用一句话总结现在的行情：挤掉了所有的水分，露出了硬邦邦的基石。

那这15%的上涨，其实是经济回归常态化增长后，核心资产对通胀的自然对冲。

如果你以为沪深回暖，就意味着你家楼下的老破小也要涨，那就大错特错了。

4月这波“天量成交”，有一个极其显著的特征：成交结构的分化。

上海成交最快的房子是总价300-500万的刚需房源，周期从三个月缩短到一周。这意味着，经过长达两年的价格下调，上海刚需板块的“性价比”已经触及了大量新上海人的心理防线。其次是顶级改善房，比如核心区的豪宅，依然是抢手货。最尴尬的是不上不下的中间地带。那些没有学区支撑、没有地铁优势、物业管理混乱的中庸房源，依然在艰难地寻找买家。

深圳也是同样的情况，成交结构的分化非常惨烈。南山、宝安中心区的次新房，带看量和成交周期明显缩短，优质房源的议价空间已从年初的10%缩窄至3%以内。而那些缺乏产业支撑和通勤优势的远郊板块，依然处于无人问津的去库存阶段。

这正是高盛报告中反复强调的词：

“Divergent Recovery”（分化的复苏）

。未来不是所有人的盛宴，而是极少数“确定性资产”的狂欢。

这意味着，未来的房地产市场不再是一个整体，而是一次“大洗牌”。高盛预测的复苏，是顶级城市的复苏；而顶级城市的复苏，又是从顶级地段开始的。

面对高盛的这份报告和上海单日1632套的真实数据，如果你还在纠结要不要上车，不妨思考这三点：

第一，不要和成交量作对。 价格可以作假，但网签数据是真金白银交了税的。量在价先，这是金融市场永恒的真理。

第二，告别博弈心态。 很多人总想抄在“绝对底部”。但现实是，当你能清晰确认底部的时候，底部往往已经过去半年了。

第三，回归居住本质。 现在的入场者，大部分不再是赌博，而是真正的“刚需”和“刚改”。如果你是因为需要一个家，且预算已经能覆盖目标房源，那么这种量升价稳的窗口期，往往是近十年最友好的博弈时机。

高盛的预测未必百分之百准确，但它释放出的信号不容忽视：

最困难的时刻正在过去。

至于那15%的红利，注定只属于那些在迷雾中依然敢于看清常识的人。