“沉睡地” 变 “黄金仓”——清城区探索过渡性开发新路径 推动低效用地“二次蝶变”｜改革先锋②

改革之路，唯实唯先；奋进之姿，唯干唯拼。2026年是“十五五”开局之年，也是清城在新起点上推动高质量发展、加快实现赶超跨越的关键之年。为大力弘扬“清远经验”“洲心经验”的改革创新精神，充分发挥先进典型的示范引领、辐射带动作用，区委改革办联合清城发布推出“改革先锋”栏目，刊发全区各领域改革工作的创新举措和实践成果，努力在全区营造改革求变、赶超奔跑的浓厚氛围，加快推动重点领域和关键环节改革实现突破，为清城高质量发展注入强劲改革动能。

本次“改革先锋”的主题为“过渡性开发”，展现清城通过开展过渡性开发盘活利用存量土地，有效破解产业用地不足与存量土地低效的矛盾，推动发展新型农村集体经济。

一边是产业项目落地急、用地空间紧；一边是部分存量土地低效、开发滞后。如何破局？清城区给出的答案是：探索过渡性开发新路径。

近年来，清城区聚焦土地资源约束紧、存量土地盘活难、产业项目落地慢等突出问题，以机制创新破解开发梗阻，以精准引育打造多元业态，以试点先行树立示范标杆，推动低效用地实现“二次蝶变”，全力打造存量土地盘活利用的“清城样板”。

试点先行

以典型开路彰显改革成效

清城区以凤城、横荷等街道为重点试点，率先探索低效用地过渡性开发的实践路径和模式，以点带面推动过渡性开发机制全面铺开，把低效用地变为产业发展热土。

在凤城街道田龙社区，一块40.15亩的低效住宅留用地，曾因规划调整、市场变化等原因，成为盘活难点。“之前该低效地块长期杂草丛生、垃圾堆积，村集体零收益、村民无分红，既增加社区治理成本，也制约片区营商环境与招商引资潜力。”田龙社区党总支书记、居委会主任谢京伟回忆起低效用地时的困境，感慨颇深。

清城区以该地块为试点，依托过渡性开发机制，结合区域物流产业发展需求，引导村集体按物流仓储方向实施过渡开发，成功引进总投资8009万元的清城区邮政快递分拣中心（凤城仓）项目。

清城区邮政快递分拣中心（凤城仓）项目。（效果图）

该项目于今年3月18日进场试运行，4月正式开业，预计年收发件1.3亿件、年销售收入1.3亿元，为村集体年均增收160万元，带动就业岗位约300个，优先吸纳本地劳动力，助力村民实现“家门口”就业增收。“土地盘活后，村集体每年可获约160万元租金收入，在壮大集体经济的同时，反哺社区公共基础设施建设、改善社区人居环境，为社区产业经济发展拓展空间。”谢京伟对地块盘活后的变化充满信心，期待这一举措真正把低效用地资源转化为发展动能，实现了集体经济壮大与产业升级互促共进、双赢发展，让政策红利真正转化为高质量发展动能。

清远市邮政邮件仓储及分拨中心项目已交付邮政企业试运营。

作为另一个探索低效用地过渡性开发项目，位于横荷街道的清远市邮政邮件仓储及分拨中心于2025年12月动工，2026年3月交付试运营。目前，项目完成首期投资1800万元，配套设施投入约550万元，二期仓储厂房正加快建设。园区同步推进6000平方米屋顶光伏、充电桩及配套变电房建设，总投资1153万元，已完成投入400万元。

清远市邮政邮件仓储及分拨中心项目总经理罗前贤介绍，该项目落地后，带来下游企业超过10家，解决就业人口350人，带来税收超过350万元。项目建成后，预计年绿色能源产值可达200万元，实现经济效益与生态效益双赢。

整体规划

以机制创新破除开发障碍

清城区坚持制度先行，把健全政策体系、完善工作机制作为推进低效用地过渡性开发的重要突破口，着力打通政策堵点、消除机制障碍。制定出台《清远市清城区过渡性开发项目审批操作指引（试行）》《清远市清城区过渡性开发项目用地交易办法（试行）》等政策性文件，明确将基础设施完备、土地开发进度较慢、潜在价值较高的政府储备用地和集体经济组织留（自）用地，通过租赁方式按一定时期进行过渡性开发利用，待片区成熟、条件具备后，再按远景规划收回土地、统筹开发。

同时，分类制定政府储备用地、农村集体经济组织留（自）用地交易程序流程图，明确过渡性开发项目的准入条件、审批流程、交易规则及监管要求，构建起覆盖事前审核、事中监管、事后评估的全链条、闭环式政策保障体系，确保过渡性开发有章可循、有规可依。

分类招引

以精准引育打造多元业态

清城区立足区域发展定位和产业发展规划，坚持因地制宜、分类施策，以精准化开发、特色化招引、多元化培育为抓手，推动存量土地和低效用地开发利用与产业发展深度融合。

同时，聚焦工业制造、物流仓储、文化体育旅游、商业商务金融等4个重点产业领域，对存量土地和低效用地实行分类开发，全面摸清辖区内过渡性开发意向项目底数，形成“一表总览、动态更新、全程跟踪”的精细化管理机制，累计摸排可盘活低效用地20块、证载用地面积达43.74万平方米。

潮富汽车零配件物流园项目。（效果图）

此外，严格遵循“一地一策”原则，精准识别具备过渡性开发潜力的地块，逐一分析地块资源禀赋、区位优势和市场需求，结合产业发展方向制定差异化开发建议和针对性招商方案，精准引入现代物流、农产品交易等符合区域产业发展定位的优质业态，避免盲目开发和同质化发展。“项目选择清城主要考虑交通便利，三横三纵高速公路（即广清、广乐、清花高速，汕湛、佛清从、环珠三角高速），离省公司分拨中心及白云片区近。”清远市邮政邮件仓储及分拨中心项目总经理罗前贤介绍，当地良好的交通区位优势成为了项目落地清城的关键考量。

目前，全区累计谋划意向开发项目14个，已成功批复清城区邮政快递分拣中心（凤城仓）、潮富汽车零配件物流园等4个项目，总投资超2亿元，初步形成业态多元、优势互补、协同发展的存量土地开发利用新格局。

通讯单位：清城区委改革办

采写：邓渝

校审：黄容

二审：邵雅莉

三审：何英颢