央行降准降息+公积金利率历史新低，西安购房者迎黄金窗口期

5 月 7 日，央行宣布降准 0.5 个百分点释放 1 万亿流动性，同步下调政策利率 0.1 个百分点，5 年期以上首套房公积金贷款利率从 2.85% 降至 2.6%。叠加西安「以旧换新」补贴政策，这场政策组合拳正在重塑购房逻辑。

1.公积金贷款大幅减负：以 100 万贷款 30 年计算，月供从 4,134 元降至 4,002 元，每月节省 132 元，累计节省利息 4.76 万元。若叠加西安人才购房补贴（最高 100 万元），实际月供压力可再降 30%。

2.商业贷款同步让利：预计 LPR 下调 0.1 个百分点后，100 万商业贷款月供减少约 60 元，全年节省 720 元。当前西安首套房贷利率已进入「3 字头」，叠加银行「白名单」项目融资支持，优质房企项目贷款成本有望再降 0.5 个百分点。

1.核心区房价抗跌性凸显：5 月高新新房均价 24,637 元 /㎡，环比微涨 0.3%，而远郊临潼、高陵房价同比下跌超 20%。曲江金茂璞逸东方、招商西安玺等改善盘近期开盘即售罄，印证核心资产热度。

2.土地供应收缩加剧分化：2025 年西安住宅用地供应量同比减少 21.5%，高新 CID、港务区奥体中心等板块成为房企争夺焦点，楼面价突破 1.1 万元 /㎡。土地市场「以质换量」趋势下，未来核心区房源稀缺性将进一步提升。

3.二手房市场量价分化：全市二手房挂牌量逼近 20 万套，但西七路学区房单价突破 11 万元 /㎡，而次新房普遍亏损 10%-15%。建议优先选择房龄 5 年内、地铁 3 公里内的次新小区，流动性更有保障。

1. 刚需群体：抓住公积金利率历史低位

·优先使用公积金贷款，首套房首付比例 20%，贷款额度单人最高 75 万元，家庭 120 万元。

·关注港务区、浐灞等「价格洼地」，如龙翔奥城映秀府单价 1.5 万元 /㎡，叠加「以旧换新」补贴后实际成本可降至 1.3 万元 /㎡。

2.改善群体：利用政策盘活置换链条

·通过「卖旧买新」享受 15 万元补贴 + 税费减免，例如出售 100 万旧房购买 200 万新房，可节省税费约 5 万元。

·重点关注高新软件新城、曲江二期等板块，绿城・熙海棠、金茂璞逸东方等项目主打 3.1 米层高、全屋智能家居，契合品质需求。

当前西安楼市正趋向于「政策底」与「市场底」的双重叠加期，有购房改善需求的人或许可抓住此波利率下行窗口，优先选择核心区优质资产。随着《住宅项目规范》落地，未来「好房子」标准将重塑市场格局，具备绿色科技、适老化设计的项目将更具竞争力。