张捷财经观察 | 楼市走向分化，头部房企布局黄金地块

近期，楼市动态备受关注。业内观点认为，当前楼市正处于分化行情，平均值掩盖了许多真实情况，部分地区房价下跌显著，而部分地区房产则呈现奢侈品化趋势。尽管楼市整体表现不佳，但北京、上海等核心区域依旧维持限购政策，而其他地区虽放宽购房套数限制，却仍保留资格门槛，无当地户口或社保的人群依旧无法购房。即便如此，众多购房者仍对北京、上海的房产青睐有加。

据第一财经报道，今年前 8 个月，百强房企拿地总额达 6000 亿元，同比增长 28%，这一数据反映出房企拿地热情高涨。地产老板们在业绩会上透露，投资逻辑已发生转变，头部企业如绿城中国、保利发展、中海地产等，拿下了市场大部分土地。前 8 月，TOP10 房企新增货值占百强的 70%，行业资源进一步向头部集中。

当下，头部房企拿地战略高度相似，投资紧密跟随销售，高度聚焦于楼市相对稳定的一二线城市。曾布局三四线城市的房企，如今纷纷回归核心城市争夺优质地块。这一转变源于建城模式在三四线城市的失利，其依赖的人口流入方向已发生显著变化，核心城市成为人口持续流入区域。以日本为例，东京都地区房价创新高，且人口持续流入。而我国核心城市，如北京、上海，虽因户口限制导致人口流入数据受限，但仍是人们向往之地。​

核心城市核心区的限购措施抑制了购买力的释放，然而，这也吸引了房企在此布局。每次楼市调整后，市场并非原样恢复，而是出现新的分化。未来，房产市场将逐渐划分为豪宅与刚需房，豪宅作为奢侈品房，具有身份象征与额外溢价，不能单纯以人均住房面积、房价租售比等常规指标衡量。​

目前，核心区新房供给有限，二手房存在房龄较久、无法满足当下住宅智能化、高标准建设需求等问题。新建豪宅注重提升品质，在梯户比、智能化、建筑外立面、建筑材料等方面标准更高。而过去部分核心地段的房屋因材料选用、户型设计、车位配置等方面存在不足，影响了其豪宅属性。​

未来核心城市头部房产价格有望上涨。从当前拿地增长情况结合开发周期推算，大约两年后反映到市场销售。房地产市场走出低谷，将对中国经济产生巨大支持作用。随着头部房企持续布局核心城市优质地块，楼市分化格局或将进一步加剧，未来核心城市房地产市场走势值得密切关注。