郑裕彤家族面临传承困局，香港地产豪门的“黄金时代”一去不返了

2026年3月，香港中环，一场关乎千亿财富命运的谈判正陷入僵局。

谈判桌的一边，是掌控着香港老牌地产帝国新世界发展的郑氏家族；另一边，是全球最大的另类资产管理公司黑石集团。

黑石想注资25亿美元，通过特殊目的公司成为新世界发展的最大股东。

郑氏家族虽然愿意拿出10亿到15亿美元自救，却死活不肯放弃对这家由父亲郑裕彤亲手打造的地产王国的控制权。

一个曾经与李嘉诚、李兆基、郭得胜并称香港地产“四大天王”的豪门家族，如今却要面对“卖身”给国际资本的窘境。

这画面，是不是比电影还魔幻？

但更魔幻的还在后面。

2026年1月26日，郑裕彤家族的两个信托悄然做了一件事——将家族在周大福企业母公司CTFH的持股比例，从81.03%增持到了90.52%。

这9.49个百分点的增持，看起来只是家族内部股权的微调，实际上，是郑氏家族在风暴来临前，拼命把核心资产往家族手里攥的最后挣扎。

香港“四大家族”之一的郑裕彤家族，不过郑裕彤去世短短十年后，就在经历一场前所未有的“传承困局”。

那个属于香港地产豪门的“黄金时代”，真的要一去不复返了吗？

事情要从1925年说起。

那一年，广东顺德伦教镇，一个叫郑裕彤的男孩出生了。

他的父亲郑敬诒，是广州一家丝绸庄的伙计，收入微薄。

恰巧，郑敬诒在公司有个好朋友兼同事，叫周至元。两人约定，若双方生的是一男一女，就“指腹为婚”。

命运就是这么奇妙。

1938年，抗日战争爆发，13岁的郑裕彤为了躲避战乱，赶到澳门投奔未来岳父周至元。

他被安排到周至元开的“周大福金铺”当学徒，扫地、抹枱、倒痰盂、冲厕所，啥活都干。

但郑裕彤有个本事——他特别会“偷师”。

有空的时候，他就跑去其他金店，偷偷看人家的款式设计和经营手法，回来就琢磨怎么改进。

周至元一看这小伙子脑子活、手脚勤、还肯吃苦，心里就认定了这个女婿。

1943年，18岁的郑裕彤和周至元的长女周翠英结婚。

1956年，31岁的他正式接管周大福。

接手后，郑裕彤干了一件轰动香港金行圈的事——首创“四条九足金”，也就是含金量99.99%的金饰。

当时香港金铺的黄金成色都是99%，即“九九金”。

推“四条九”意味着什么？意味着金饰的成色更高、成本更高、利润更低。

短短一年内，周大福账面亏损不小。但郑裕彤力排众议，咬着牙推了下去。

结果呢？不出一两年，周大福的名号响彻港岛，各家商场银楼争先抢购周大福铸造的金饰。

郑裕彤用亏损换来了口碑，用品质建立了护城河。

后来他又在南非买下一间拥有De Beers钻石石胚牌照的公司，把钻石进口到香港，成为真正的“珠宝大王”。

但郑裕彤的野心远不止于此。

20世纪60年代，香港楼市崩溃。别人都在恐慌抛售，郑裕彤却偏偏逆市而动。

1968年，成了他收购土地最多的一年。

1970年，他和何善衡、郭得胜等人合伙，成立了新世界发展有限公司，全面进军地产业。

1971年，他花了1.31亿港元，从太古洋行手里买下九龙尖沙咀“蓝烟囱”旧址，后来建成了新世界中心和丽晶酒店（也就是现在的香港洲际酒店）。

1980年代中期，中英谈判阻力重重，香港前途扑朔迷离。

别人都不敢投标，郑裕彤却和贸发局合作，投资18亿元，在湾仔填海区建了香港会议展览中心。

当年英女皇来主持奠基仪式，查尔斯王子来主持开幕礼，会展中心名声大噪。

郑裕彤自己说过一句话：“风浪越大，鱼越贵。”

这份魄力，让他在珠宝、地产、基建、电讯、巴士、渡轮、百货等多个领域都插上了旗帜。

到2015年，他的个人资产达到150亿美元，在香港富豪排行榜上位列第三，仅次于李嘉诚和李兆基。

但郑裕彤还有一个本事，比赚钱更难——他懂得如何“交班”。

1989年，64岁的郑裕彤做了一个让所有人都意外的决定：宣布退休，把新世界集团交给长子郑家纯。

他当时说了一段话，后来被无数家族企业奉为圭臬：“早点交班，可以在旁边看着。有问题、需要出马时，还能帮到他。若等自己不行了再交，出问题时就有心无力了。所以不要贪恋权位。”

没想到，这话还真一语成谶。

郑家纯继承了父亲的“鲨胆”，却没学会父亲的眼光。

接班后，他搞了一连串“惊吓”式收购——斥资42亿元买入美国华美达酒店集团，还和老友林建岳合作，收购了亚视47%的股权。

这一通操作下来，新世界的负债急速飙升，到1990年代初突破了120亿港元，公司濒临破产。

1991年，郑裕彤不得不重出江湖，卖产救亡：把亚视股份卖给林百欣，出售会展中心部分物业变现，发行可换股债券集资纾困……最终，他用三年时间把新世界拉回了正轨。

这次教训，让郑裕彤意识到一件事：传承不是简单地“交钥匙”，而是要把“人”和“机制”同时交出去。

于是，他开始了两手准备。

第一手，是制度设计。他早在接手周大福的次年，就成立了周大福企业，作为家族控股公司和家族办公室。

后来又陆续成立了周大福代理人有限公司、周大福控股（香港）、Chow Tai Fook Capital Limited（BVI）等一系列家族控股企业。

整个周大福家族企业，由两个海外信托Cheng Yu Tung Family (Holdings) Limited、Cheng Yu Tung Family (Holdings II) Limited控股持有。

这套架构的精妙之处在于：既保证了家族对企业股权的控制权不被稀释，又给了家族成员在家族企业内外自由择业、创业的自由，兼顾了企业长期发展和家族成员自我实现两大目标。

第二手，是在孙辈中培养继任者。

郑裕彤有四个子女：长子郑家纯、次子郑家成、女儿郑丽霞、郑秀霞。

次子郑家成对商业毫无兴趣，甚至因为擅自转让资产、赌博欠债拖累家族，被彻底排除在接班人行列之外。

郑裕彤只能把希望寄托在孙辈身上。

而长孙郑志刚，成了那颗“黑马”。

2006年，从哈佛大学毕业、曾在瑞银工作的郑志刚，正式加入家族企业。

郑裕彤对这个孙子寄予厚望，给了他很多锻炼机会。2007年，郑志刚负责新世界百货的IPO，业绩亮眼，顺利晋升执行董事。

2009年，郑志刚提出了一个在当时看来相当大胆的概念——“艺术博物馆零售”。他把艺术、博物馆和商业零售融合在一起，打造了K11购物中心。

开业后，K11的客流和营业额持续攀升，成为新世界最核心的利润点之一。

郑志刚也因此一战成名，成了家族内部公认的第三代接班人。

2012年，86岁的郑裕彤第二次退休，这次是真的退了。

新世界董事会重组，郑家纯接替郑裕彤担任董事会主席，郑志刚则被任命为联席总经理。

郑裕彤这一步安排，可谓深谋远虑。

他考虑到郑家纯当时已经66岁，而郑志刚正处于年富力强的时候，两代人可以平稳过渡。

但天不遂人愿。

2016年9月29日，郑裕彤在香港病逝，享年91岁。

五年后的2021年，年过七旬的郑家纯身体也出了问题，逐渐淡出企业日常经营。

短短几年时间，家族一代和二代掌门人接连离开企业决策核心，郑志刚迅速升任执行副主席兼总经理，成为新世界的实际掌门人。

接班的速度，比所有人预想的都要快。

郑志刚上任后，延续了祖父“鲨胆”的风格，甚至比祖父更激进。

他斥资百亿拿下了香港多个大型项目，宣布在大湾区砸下2000亿元布局。

与此同时，K11品牌在上海、广州、武汉等内地一线城市全面铺开，集团在内地大手笔拿地，计划一年内投资约100亿元。

当时，很多港资开发商已经开始收缩，比如长江实业、恒基兆业。

但新世界却偏偏选择反向加仓。

2016年，新世界和周大福联合以42.07亿元拿下深圳前海桂湾片区地块；当年12月，又和招商蛇口联合斥资89亿元拿下深圳蛇口太子湾地块。

2019年7、8月，新世界发展在短短4天内合计投资138亿元，在杭州、宁波等地接连拿地，其中不乏当年的“地王”。

到2016年末，新世界在内地的土地储备已经达到110万平方米的高峰，其中住宅楼面面积达到570万平方米。

郑志刚的野心，写在脸上。他要的不仅仅是守住父辈的基业，而是要再造一个新世界。

然而，激进扩张的后遗症，很快就显现了。

2020财年起，新世界发展的资产负债率开始超过50%，并且逐年攀升。

而其他港资地产企业的平均负债水平，只有20%左右。

到2024年12月31日，新世界发展的借款总额高达1464.88亿港元，其中一年内到期的债务就有322.1亿港元。

而公司账上的现金及银行存款，只有214.18亿港元。

这意味着，现金对短期债务的覆盖比例，只有66.49%。

更要命的是，2025年5月30日，新世界发展发布公告——旗下子公司发行的四只永续证券将递延分派，涉及金额高达34亿美元。

这是新世界发展上市以来的首次债务违约。

消息一出，公司股价暴跌，股债双杀。

利润方面更是触目惊心。2025年下半年，新世界发展的收入同比下降50%，降到83.91亿港元；股东应占亏损37.3亿港元。

而在过去两个半财年中，这家曾被视为香港地产界“巨富”的企业，股东应占亏损累计超过318亿港元。

郑志刚的激进，终究走向了失衡。

2024年9月26日，新世界发展发布公告：郑志刚正式辞任行政总裁一职，由职业经理人马绍祥接任。

2025年6月30日，郑志刚又辞任公司非执行董事、非执行副主席职务，彻底退出了新世界发展的核心管理层。

从2007年进入家族企业，到2025年黯然离场，18年的接班之路，就此画上句号。

郑志刚的离场，引发了外界的无数猜测。

有人说他是为新世界的债务危机负责，有人说家族内部在战略方向上存在分歧，还有人说是郑家纯的红颜知己王颖妤带来的变数。

但不管原因是什么，一个事实已经无法回避：郑裕彤家族精心设计的“三代接班”计划，崩了。

郑志刚出局后，新世界发展的日子并没有好过多少。

2025年11月，新世界紧急推出一项规模达19亿美元的债券交换要约方案，但最终只有71.7%的债券持有人参与。

2025年12月5日，郑裕彤家族的两个信托做了一件事：将家族在周大福企业母公司CTFH的持股比例，从81.03%增持到90.52%。

这个动作耐人寻味。

为什么要在公司最困难的时候增持？

说白了，这是家族在“保壳”——把最核心的资产牢牢攥在手里，哪怕新世界发展真的保不住了，周大福、瑰丽酒店这些非上市资产还在家族掌控之中。

到了2026年2月，港股市场传出重磅传闻：新世界发展正与黑石集团洽谈全面收购事宜。

消息一出，新世界股价剧烈波动，月内涨幅一度飙升至53%。

黑石提出的方案是：通过“现金认购新股+受让郑氏家族旧股”的组合方式增持，最终持股比例可能超过30%。

这意味着，黑石将成为新世界发展的最大股东，而郑氏家族的持股比例可能降至15%以下。

对于坚守了半个多世纪的郑氏家族来说，这个决定有多难？

这就像是一个老猎人，不仅要卖掉自己最珍爱的猎枪，还要把整个狩猎场都拱手让人。

新世界发展旗下的资产，随便拎一个出来都是顶级的——香港会议展览中心、K11购物中心、广州周大福金融中心、维港文化汇……这些都是郑裕彤用一辈子打下来的江山。

但现在，这些江山都在货架上了。

2025年9月16日，恒基兆业地产和新世界发展联合宣布，一个位于半山的豪宅项目正式命名为“THE LEGACY天御”。

这个项目的总楼面面积超过40万平方呎，顶层空中别墅实用面积超过12,000平方呎，配有专属私人升降机、室内电梯、天台空中泳池。

这是两家“四大家族”成员的一次合作。

但此时的新世界，已经不再是当年那个意气风发的“地产之王”了。

新世界的遭遇，其实是香港地产豪门集体困境的一个缩影。

2025年3月17日，香港“四叔”李兆基在家人陪伴下安详离世，享年97岁。

李兆基的一生，就是香港地产腾飞的缩影——他首创了“分层出售、十年分期付款”模式，大幅降低购房门槛，开启了香港普通市民买房的新时代。

但随着郭得胜、郑裕彤、李兆基相继离世，李嘉诚也早已退休，香港地产“四大家族”引领的黄金时代，正在逐渐落下帷幕。

而新的时代，是属于谁的？

2025年，香港楼市回暖，黑石看到了抄底的机会。

对于黑石而言，这或许是一个千载难逢的时机——不仅能拿下香港核心地段的地产资源，还能借助新世界在内地的布局，拓展自己的版图。

如果黑石成功入主新世界，意味着什么？

意味着香港地产的定价权，开始向国际资本转移。本土豪门垄断半个多世纪的格局，将被彻底打破。

这不是危言耸听。

面对这场危机，郑氏家族的应对策略，可以用四个字来概括——“断臂求生”。

2025年6月，新世界发展达成新银行融资及经统一银行融资协议，共涵盖约882亿港元现有境外无抵押金融债务。

其中最早到期日为3年后的2028年6月30日。债务危机警报，暂时解除。

但代价是什么？

是疯狂地“卖卖卖”。

2024年6月，新世界发展将天得发展30%股权出售给周大福的全资子公司，回笼资金14.405亿元人民币。

同年9月，将5家主要营运管理K11品牌物业的公司转让给郑志刚全资拥有的公司，回笼资金2.09亿港元。

11月，又将启德体育园项目75%股权转让给周大福企业，总代价4.167亿港元。

2025年1月，新世界发展高管开始下场购买自家物业——郑家纯的夫人叶美卿耗资近1500万港元，购买了住宅重建项目“皇都”的两个住宅物业；新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚也以5488万港元买了一套。

2025年7月，新世界发展正在对外出售位于上海淮海中路的K11物业，建筑面积约8.1万平方米，整栋出售价格为28.5亿元。

从上海K11到香港瑰丽酒店，从内地物业到香港核心资产，新世界几乎把能卖的资产都摆上了货架。

新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚在2025财年中期业绩会上坦言：当前楼市面临不少挑战，利率依然偏高，公司负债仍然处于较高水平。“多重因素叠加在一起，对我们来说是一个考验。”

她透露，公司将通过积极出售发展项目、加快资金回笼等措施，目标在2025财年回笼260亿港元资金。

郑家纯在主席报告书中也说得很直白：2025年，回笼现金、减轻负债是集团的重中之重。

但问题是，光靠“卖”能解决问题吗？

市场普遍预期，新世界发展最终可能需要进行更彻底的重组——包括出售核心资产、引入战略投资者，甚至放弃控制权。

而与黑石的谈判，就是这个“更彻底重组”的最后一站。

截至2026年3月，这场关乎千亿财富命运的谈判仍在僵持。

黑石想要控制权，郑氏家族想保控制权。郑氏家族虽然愿意投入10亿至15亿美元自救，但坚决不肯放弃对这家由父亲郑裕彤亲手打造的地产王国的控制权。

这就像一场豪赌。

赌赢了，家族还能保住新世界；赌输了，这座由郑裕彤用一生建起的地产王国，就将改姓“黑石”。

回望郑裕彤家族半个多世纪的兴衰史，从1925年郑裕彤出生，到1956年接手周大福，再到1970年创办新世界，再到2026年与黑石谈判——这整整一百年的故事，浓缩了香港地产豪门的全部荣光与悲凉。

郑裕彤曾经说过一段话：“我认为‘幸运’可能光临你一、两次，但它不可能终生都陪伴你。其实，人的一生，‘勤’字才是最重要的，然后是‘诚’字，只要有了这两点，你的事业就基本上奠定了。”

他靠“勤”和“诚”打下了千亿江山，却没能破解“富不过三代”的魔咒。

第一代郑裕彤，从学徒到珠宝大王，从地产新贵到四大天王，靠的是逆势抄底的胆识和“人弃我取”的眼光。

第二代郑家纯，有“鲨胆”却少了眼光，第一次接班就让公司负债飙升，靠父亲复出才保住基业。

第三代郑志刚，有创意有魄力，创立K11品牌风光无限，却也因为激进扩张让公司陷入债务危机。

三代人，三种风格，却都绕不开同一个问题——当时代变了，你曾经的成功经验，可能恰恰成为最大的包袱。

郑裕彤家族的故事，远不止是个人遭遇。

它折射出的是：香港地产豪门面临的“传承困局”——当“黄金时代”的潮水退去，谁在裸泳，一目了然。

当年靠“囤地”赚钱的模式，在楼市下行周期成了沉重的负担；当年靠“鲨胆”扩张的勇气，在债务危机面前变成了致命的弱点。

曾经的新世界，口号是“创造属于你的新世界”。

如今，这个“新世界”，正在被旧世界的债务吞噬。

对于整个香港地产界来说，新世界发展的故事或许只是一个开始。

在市场调整和行业转型的压力下，更多的房企可能面临类似的困境。

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