清昌主轴黄金地，4.5 亩商住地块公示！福清西区稀缺资产再引瞩目

2025 年 5 月 12 日，福清智慧城市规划网发布《福清市 350181-05-J-08 地块控制性详细规划》方案公示，标志着清昌主轴核心区一宗 4.5 亩商住混合地块正式进入开发筹备阶段。该地块位于音西街道清昌大道南侧，东临融湾中央府，南靠霞盛新村，西临瑞鑫大酒店，用地性质为商住混合用地（0701+0901+0902），规划用地总面积 3000 平方米（约 4.5 亩），容积率≤3.5，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，建筑高度≤100 米。

从区位看，该地块堪称 “黄金坐标”。其所处的清昌大道是福清西区发展主轴，沿线集聚了清昌万达、福和万达两大商圈，中国银行、新华都等金融商业配套密集，同时毗邻福清一中（音西校区）、滨江小学、滨江中学等优质教育资源，以及妇幼保健院等医疗设施。尽管地块体量较小，但在西区核心地段 “寸土寸金” 的背景下，其稀缺性尤为凸显。正如规划文件指出，该地块 “交通便捷，配套完善”，是近年来西区少见的可开发商住用地。

1. 城市发展的战略支点清昌大道作为福清 “东拓南进” 战略的重要轴线，承载着城市核心功能升级的使命。根据《福清市福泽片区控制性详细规划》，西区定位为 “山 - 水 - 城 - 旅” 融合的文化旅游综合体，而清昌主轴沿线正是这一定位的核心承载区。近年来，随着福州至福清市域轨道交通 S1 线规划落地（清昌大道站已明确设置），以及北江滨路（清昌大道 — 中央大道段）等交通动脉的建设推进，西区的交通能级和辐射范围持续扩大。

2. 配套资源的密集矩阵

◦ 商业商务：地块周边 1 公里范围内汇聚了清昌万达、福和万达、创元酒店、瑞鑫酒店等高端商业体，形成福清最成熟的消费圈。

◦ 教育医疗：福清一中（音西校区）、滨江小学、滨江中学等名校环绕，且根据 2024 年 10 月新政，凭备案的商品房买卖合同即可入读福清一中，这对家庭客群具有极强吸引力。妇幼保健院的医疗配套进一步提升区域宜居性。

◦ 交通网络：除规划中的 S1 线清昌大道站外，清昌大道、福政路等主干道构成快速路网，15 分钟可达福清动车站，30 分钟融入福州半小时生活圈。

1. 土地市场的价值标杆近年来，西区土地市场持续高热。2025 年 1 月，清昌大道北侧一宗 4.725 亩商务金融地块（2025 拍 - 01 号）经过 40 轮竞拍，最终以 4810 万元成交，溢价率高达 99.59%，成交楼面价约 5090 元 /㎡。此次公示的商住混合地块虽用途不同，但区位优势更胜一筹，市场预期普遍认为其出让溢价率或将刷新区域纪录。

1. 产品定位的创新空间地块容积率≤3.5 的指标，为商住混合开发提供了灵活设计空间。参考周边项目，未来可能打造 “底层商业 + 高层住宅” 的复合型社区。例如，中联天御项目通过引入空中露台、观景飘窗等设计元素，实现了居住品质与商业价值的平衡。考虑到地块紧邻瑞鑫酒店等高端配套，商业部分可规划精品酒店、商务会所等业态，与周边形成差异化竞争。

2. 市场需求的精准匹配

◦ 住宅市场：西区当前新房供应稀缺，次新盘如悦府、福清 1 号等已进入二手房市场，且价格稳定在 1.6 万 - 1.7 万元 /㎡。该地块若开发高品质住宅，有望填补市场空白。

◦ 商业市场：清昌大道沿线商务氛围浓厚，但高端商业服务仍有提升空间。地块商业部分可聚焦轻奢零售、高端餐饮等业态，满足区域消费升级需求。

1. 政策红利的叠加效应福清市近年来持续优化房地产政策，2024 年 10 月出台的 “即买即入学” 政策，以及 2025 年土地出让中对配建、自持等要求的灵活调整，均为开发商提供了更友好的开发环境。此外，福州至福清市域轨道交通 S1 线的建设，将进一步放大地块的交通红利，提升长期增值潜力。

1. 开发商的战略布局鉴于地块的稀缺性和战略价值，预计将吸引融侨、世茂、雄旺等本地实力房企，以及万科、保利等外来品牌参与竞拍。参考 2025 年 1 月 2025 拍 - 01 号地块的激烈竞争，此次土拍大概率出现高溢价成交。对于开发商而言，获取该地块不仅是土地储备的补充，更是抢占西区核心资源、提升品牌影响力的关键契机。

2. 区域发展的连锁反应该地块的开发或将引发西区新一轮价值重估。其一，带动周边二手房价格上行，如融湾中央府、霞盛新村等小区；其二，加速清昌大道沿线商业资源整合，推动区域向 “24 小时活力街区” 升级；其三，为后续土地出让提供价格参照，进一步激活西区土地市场。

3. 风险与挑战的理性评估

◦ 开发成本：地块体量较小，需在有限空间内平衡商业与住宅的配比，对设计和运营能力要求较高。

◦ 市场分化：尽管西区整体热度高，但部分次新盘已出现 “有价无市” 现象，需精准定位客群，避免同质化竞争。

◦ 政策调控：房地产市场长效机制持续深化，需密切关注后续政策变化对开发节奏的影响。

清昌主轴 4.5 亩商住混合地块的公示，不仅是一次土地资源的市场化配置，更是福清西区发展能级提升的重要标志。其背后，是城市战略的落地、交通网络的升级、配套资源的集聚，以及土地市场的热度。对于投资者而言，该地块是把握西区发展红利的 “入场券”；对于城市而言，它是清昌主轴从 “物理轴线” 向 “价值轴线” 跃迁的关键落子。

未来，随着地块开发的推进，清昌大道沿线的城市界面将进一步焕新，西区作为福清 “城市会客厅” 的地位将更加巩固。这宗 “袖珍地块” 所承载的，不仅是一个房地产项目的诞生，更是一座城市对美好生活的持续探索。在福清 “东拓南进” 的时代浪潮中，它将成为见证城市发展的生动注脚。